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第八篇 你应该知道的物权常识
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1．没有预售证的房子能买吗？
买新建商品房，一定要看清楚销售方有没有《商品房销售（预售）许可证》，没有《商品房销售（预售）许可证》的房子不要买。
2016年5月，小丽与某开发商签订了《售房合同书》，合同约定某开发商将其开发的南山城1号中一套面积为70平方米的房屋出售给小丽，房屋价格为56万元，2018年10月末竣工验收后，2年内办理不动产登记证书。
签订合同当日，小丽向开发商支付了购房款23万元，剩余款项交房时补全。
该开发商收到购房款后，房屋一直未竣工验收。
转眼时间就来到了2020年，小丽实在等不及了，只能去找开发商退钱，可是开发商以当时售楼人员离职、时间太久记不清了为由，睁眼说瞎话，拒绝给小丽退款。
无奈之下，小丽只能到法院起诉。
最终法院以开发商没有取得《商品房销售（预售）许可证》为由，认定购房合同无效，判决开发商全额退款，立即向小丽退还23万元房款及相应的利息。
法院判决之后，开发商还是没有退钱，小丽于是申请了强制执行。
进入执行程序后，执行法官告知小丽，开发商在外欠了好几千万元，目前开发商除项目工地上被查封了好几遍的在建工程以外，没有任何财产可供执行。
法律解析
买了没有获得《商品房销售（预售）许可证》的房子可以申请退房退款，预售房产的开发商应当持有合法有效的《商品房销售（预售）许可证》，未取得《商品房销售（预售）许可证》进行预售的行为，属于违法行为，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效《商品房销售（预售）许可证》的可以认定为有效。
在实践中，如果你买的房子没有《商品房销售（预售）许可证》，将来烂尾的风险是非常大的。
如果没有《商品房销售（预售）许可证》，这个房地产项目可能连土地证都没有，这个项目一旦被认定成违章建筑，甚至有被拆除的风险。
在买房的时候，如果自己搞不清楚这个项目的具体信息，就多去找专业人士打听一下，也可以去当地房产管理部门进行咨询。
如果你一不小心把钱交给了没有开发资质的开发商，再想把钱要回来可就难了。
《城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房《商品房销售（预售）许可证》明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
买商品房一定要先看五证，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。
除此以外，尽可能买资质高、实力强、讲信誉的大开发商销售的房屋，尽可能买现房，不买期房。
最后再提醒各位准备买房的朋友，查看五证的时候一定要看原件，因为复印件很容易造假，这也是很多法庭在交换证据的时候都要对照原件的原因。
另外，还要搞清楚你所购买或者预购的房屋是不是在销售或者预售的范围之内，从而确保将来可以顺利办理产权证书。
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