天才一秒记住【热天中文网】地址：https://www.rtzw.net
不一定保证能抵御通货膨胀
许多投资者把房产投资作为抵御通货膨胀的避风港，可是房产投资能不能担当起这一重任要看两方面：
一是房产价格的上涨幅度能否大于通货膨胀率。
撇开房产交易费用不说，假如年通货膨胀率为5%，购房资金中有70%来自住房贷款，而住房贷款的年利率为6%（另外30%的自有资金不考虑机会成本），那么这时候的房价上涨幅度至少要每年达到5%+6%×70%=9.2%才能保本。
房价前几年上涨速度过快，今后的上涨速度连同租金收入在内还能超过9.2%吗，谁也不知道。
二是房地产市场的发展离不开政府政策调控，而今后政府在土地政策、住房保障政策、住房信贷、物业税开征等方面究竟会出台什么样的措施，谁也吃不准。
各种调控政策的出台，都会增加房产投资的成本和风险。
资金变现很麻烦
房产投资与股票投资相比，资金变现很麻烦。
如果是股票投资，在键盘上敲几下股票买卖瞬间就完成了，可是房产买卖非常麻烦，尤其是要想变现，一下子还未必能变得了。
买入房产时一会儿要交这个费、一会儿要交那个费，尤其是装修时要摊上一系列麻烦事。
在出租房产时，各种各样的房西会给你创造不同的烦恼，让你应接不暇。
在出卖房产时，你要没完没了地陪人看房、一遍遍地和人家讨价还价，交易成本也要比股市高得多，什么契税、印花税、营业税、个人调节税等等，让有些人听了就眼花、心烦。
物业税就像一只“一直不掉下来的靴”
从对房产市场的调控看，政府的意图是既不希望它有过多泡沫，又不希望它完全没有泡沫（否则这部分资金就要流向股市、在股市中形成泡沫）。
所以你能看到，这些年来政府出台的房地产调控政策不可谓不多、干预力度也不可谓不大，但开征物业税这最致命的一招却迟迟不肯出台，由此可见一斑。
理论界纷纷认为，其他调控政策只会增加房产投资的交易成本，而这些成本在目前来看都会因为房价的上涨而被完全覆盖的，只有物业税的开征会对房产投资构成“灭顶之灾”
，因为这种物业税实际上就是财产税，其震撼力绝不会小于在证券市场上开征资本利得税。
房价和租金走势相背离
这些年房产价格上涨得快是事实，可接下来的问题是：如果你买房是用于自住的，这种价格上涨实际上对你来说是纸上富贵、并不会增加现金收入；如果你买房是用于投资的，那么你的直接收入主要取决于房产租金高低。
而奇怪的是，虽然房产价格在年年上涨，可是租金收入却停滞不前，想让你通过赚取租金价差越来越不现实。
究其原因在于，这些租金收入从相对意义上看实际上是下跌的，有的在扣除了物业费、中介费、空置费等各种各样的成本费用后，实际年收益率甚至还不到2%，根本谈不上什么投资价值。
说到这里，有必要重点阐述一下房产投资回报率的计算方法，因为这涉及到投资者如何来衡量这种投资方式是否合算的问题。
房产投资回报率的计算方法很多，但最有道理的是以下两种：
1.租金回报率法
计算公式是：
税后月租金－按揭月供款
租金回报率=―――――――――――――――×12
首期房款+期房时间内的按揭款
容易看出，租金回报率越大，表明这处房产越值得投资。
这个指标已经考虑到了房屋租金、房屋价格以及前期的主要投入、资金的投入产出比，但没有考虑资金的时间成本，可用来估算资金回收期长短。
2.租金收益比较法
以下是国外专业理财公司评估物业投资价值时最常用的一种简单方法，计算公式和结论为：
租金年收益×15年=房产购买价，表明该房产物有所值
租金年收益×15年＞房产购买价，表明该房产具有升值空间
与此同时，国际上还有一种虽然不是很专业，却完全适合普通投资者用来衡量房产投资是否合理的方法，计算公式和结论为：
租金月租金=每平方米房价×房产面积100，表明物有所值
租金月租金＞每平方米房价×房产面积100，表明具有升值空间
本章未完，请点击下一章继续阅读！若浏览器显示没有新章节了，请尝试点击右上角↗️或右下角↘️的菜单，退出阅读模式即可，谢谢！